Aluguel residencial ou comercial: qual rende mais?

Na hora de investir em imóveis para locação, uma dúvida comum entre os  brasileiros é: aluguel residencial ou comercial, qual rende mais? A resposta  depende de diversos fatores, como localização, perfil da região, cenário  econômico e, claro, os índices que refletem o comportamento do mercado.  

Com o aumento expressivo de pessoas vivendo de aluguel no Brasil e as  oscilações nos indicadores, é fundamental analisar com atenção cada tipo de  locação para tomar a melhor decisão. 

Crescimento da demanda por aluguel residencial 

Dados do Censo do IBGE de 2025 revelam que 20,9% da população brasileira  vive em imóveis alugados, um salto considerável em relação aos 12,3%  registrados no ano 2000.  

Em outras palavras, 1 em cada 5 brasileiros vive de aluguel, o que aponta para  uma demanda crescente por moradias alugadas e, consequentemente,  oportunidades de rentabilidade para investidores do setor residencial. 

Apesar disso, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) de maio de  2025, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), apresentou queda de  0,56%, em contraste com a alta registrada em abril. 

https://portal.fgv.br/noticias/ivar-alugueis-residenciais-2025 

A variação acumulada em 12 meses passou de 5,92% para 5,11%, indicando  um comportamento de desaceleração nos reajustes de aluguéis residenciais.  Ainda assim, os dados não significam queda na procura, mas sim uma correção  de preços em determinadas regiões, o que pode tornar o mercado ainda mais  atraente para locadores em médio e longo prazo. 

Valorização em curso no mercado residencial 

Mesmo com essa leve desaceleração pontual, outros indicadores apontam para  a valorização do aluguel residencial. Em janeiro de 2025, o próprio IVAR  registrou alta, revertendo uma tendência de queda.  

Já o Índice FipeZap, um dos mais acompanhados por investidores  imobiliários, também apontou alta nos preços de aluguéis residenciais em  março de 2025, o que reforça o bom momento do setor. 

Esse movimento está alinhado com o aumento da urbanização, a busca por  mobilidade e a flexibilização do trabalho remoto, que ampliaram a procura por  imóveis bem localizados em áreas centrais e bairros com boa infraestrutura.  

A rentabilidade média do aluguel residencial costuma ficar entre 0,3% e 0,5%  ao mês, o que, aliado à valorização patrimonial, pode representar um retorno  interessante para o investidor conservador.

E o aluguel comercial? 

Já o aluguel comercial, embora tradicionalmente mais rentável em períodos de  estabilidade econômica, apresenta comportamentos mais sensíveis a oscilações  do mercado.  

A pandemia, por exemplo, provocou um encolhimento expressivo da ocupação  de lajes corporativas e espaços comerciais, e muitos imóveis ainda enfrentam  dificuldades de reocupação ou ajustes nos contratos. 

Contudo, o cenário começou a mudar a partir de 2023, e em 2025 alguns nichos  — especialmente os de logística, saúde e tecnologia — voltaram a apresentar  crescimento, puxando a demanda por imóveis comerciais.  

A vantagem do aluguel comercial está no ticket médio mais elevado e na  possibilidade de contratos de longo prazo com empresas, o que pode garantir  estabilidade de receita e reajustes vinculados a índices como o IGP-M ou IPCA. 

Além disso, imóveis comerciais exigem menos manutenção e envolvem, muitas  vezes, menores custos com inquilinos (como IPTU ou condomínio), que  geralmente são repassados integralmente ao locatário. 

Por outro lado, a vacância de imóveis comerciais ainda é um risco,  especialmente em locais onde o comércio não se recuperou plenamente. A  rentabilidade média desse tipo de aluguel pode variar entre 0,5% e 1% ao mês,  mas exige análise estratégica do ponto comercial, do perfil das empresas e do  desenvolvimento urbano da região.

O que considerar antes de investir? 

Para decidir entre aluguel residencial ou comercial, o investidor deve  considerar: 

Perfil do imóvel e localização: Imóveis residenciais em bairros com boa  infraestrutura e mobilidade têm grande demanda. Imóveis comerciais em zonas  de alto tráfego e com vocação definida (como clínicas, escritórios ou lojas de rua)  podem oferecer maior retorno. 

Momento econômico: Em tempos de instabilidade, imóveis residenciais  tendem a ter menor vacância e maior liquidez. Já os comerciais podem ter  contratos mais vantajosos em períodos de crescimento do varejo ou da indústria. 

Objetivo de investimento: Se busca segurança e fluxo constante, o aluguel  residencial pode ser mais indicado. Para maior retorno e menos passividade, o  comercial pode compensar mais, desde que o risco seja bem avaliado. 

Qual rende mais? 

Não há uma resposta definitiva para a pergunta “aluguel residencial ou  comercial, qual rende mais?” — tudo depende do perfil do investidor, do imóvel  e do momento do mercado. O cenário atual mostra um mercado residencial  aquecido e um comercial em recuperação seletiva, o que exige atenção às  oportunidades específicas de cada segmento. 

Para quem busca estabilidade e segurança, o aluguel residencial continua  sendo uma excelente opção, com valorização constante e alta liquidez. Já para  perfis mais arrojados, o aluguel comercial pode garantir maior rentabilidade — desde que acompanhado de boa análise de risco e suporte especializado. 

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